Μετά τις 25 Ιουνίου 2026 τίθεται σε διαβούλευση το νέο Ειδικό Χωροταξικό για το Περιβάλλον και τον Τουρισμό` ένα σχέδιο, που φιλοδοξεί, σύμφωνα με τους κυβερνώντες, ν΄ αλλάξει ριζικά το τοπίο των τουριστικών επενδύσεων στη χώρα.
Το ΕΧΠ-Τ που παρουσιάστηκε από τους συναρμόδιους υπουργούς, Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη και Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου βάζοντας στο επίκεντρο τη φέρουσα ικανότητα των προορισμών και κυρίως το μέλλον των μικρών και μεγάλων νησιών ενώ φρενάρει κάποιες υπερτροφικές τουριστικές επενδύσεις σε κορεσμένες περιοχές στο απώτερο μέλλον, προτού πάρει τον δρόμο για την τελική θεσμοθέτηση μέσω Κοινής Υπουργικής Απόφασης.
Το τέλος της άναρχης τουριστικής ανάπτυξης;
Όπως ειπώθηκε μετά την ακύρωση του προηγούμενου πλαισίου του 2009 από το Συμβούλιο της Επικρατείας, η χώρα παρέμεινε χωρίς ένα ολοκληρωμένο στρατηγικό εργαλείο για τη χωρική οργάνωση του τουρισμού, την ώρα που ο ελληνικός τουρισμός γιγαντωνόταν και οι πιέσεις σε νησιά και παράκτιες περιοχές αυξάνονταν δραματικά. Το νέο ΕΧΠ-Τ φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως “οδικός χάρτης” για τις επόμενες δεκαετίες, καθορίζοντας πού μπορούν να γίνουν τουριστικές επενδύσεις, τι είδους μονάδες θα επιτρέπονται, ποια θα είναι τα όρια δόμησης και ποιες περιοχές θα προστατεύονται αυστηρότερα. Βασικός στόχος, σύμφωνα με την κυβέρνηση, είναι η μετάβαση από το μοντέλο της μαζικής και συχνά ανεξέλεγκτης τουριστικής επέκτασης σε ένα νέο μοντέλο πιο ποιοτικού, βιώσιμου και περιβαλλοντικά ανθεκτικού τουρισμού.
Πέντε ζώνες ανάπτυξης και ειδικό καθεστώς για τα νησιά
Κεντρικό ρόλο στο νέο σχέδιο παίζουν και οι δήμοι. Το σχέδιο κατηγοριοποιεί συνολικά 1.035 δημοτικές ενότητες της χώρας σε πέντε διαφορετικές κατηγορίες, ανάλογα με την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.
Πρόκειται για:
- Περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης,
- Ανεπτυγμένες περιοχές,
- Αναπτυσσόμενες περιοχές,
- Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης,
- Περιοχές ενίσχυσης ειδικών μορφών τουρισμού.
Συνολικά, 18 περιοχές χαρακτηρίζονται ήδη κορεσμένες, ανάμεσά τους η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Σκιάθος και συγκεκριμένες περιοχές της Κρήτης, όπου η τουριστική πίεση θεωρείται πλέον ιδιαίτερα υψηλή.
Για πρώτη φορά εισάγεται ειδική κατηγοριοποίηση μικρών και μεγάλων νησιών, με διαφορετικούς κανόνες ανάπτυξης και δόμησης. Τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων εντάσσονται στην Ομάδα Ι, όπου επιτρέπονται μεγαλύτερες επενδύσεις και πιο εκτεταμένες τουριστικές μονάδες, αλλά μόνο με αυστηρές μελέτες φέρουσας ικανότητας και περιβαλλοντικής τεκμηρίωσης.
Αντίθετα, στα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ οι όροι γίνονται πολύ αυστηρότεροι. Το νέο πλαίσιο περιορίζει τη διάσπαρτη δόμηση, επιβάλλει μικρότερη δυναμικότητα στις νέες μονάδες και δίνει σαφή προτεραιότητα στη διατήρηση του φυσικού τοπίου και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας των νησιών.
Το ΕΧΠ-Τ προβλέπει κατευθύνσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλους σημαντικούς τομείς δραστηριότητας, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ), οι υδατοκαλλιέργειες κ.ά.
«Κόφτης» στις μεγάλες τουριστικές μονάδες
Στις κορεσμένες ή ιδιαίτερα ευαίσθητες περιοχές, ειδικά στα μικρά νησιά, οι νέες τουριστικές μονάδες δεν θα μπορούν να ξεπερνούν τις 100 κλίνες. Στις λιγότερο επιβαρυμένες περιοχές και κυρίως στα μεγαλύτερα νησιά, το όριο ανεβαίνει έως τις 350 κλίνες. Η ρύθμιση θεωρείται κομβική, καθώς επιχειρεί να αναχαιτίσει τη δημιουργία υπερμεγεθών τουριστικών συγκροτημάτων σε περιοχές όπου ήδη υπάρχουν σοβαρά προβλήματα με την ύδρευση, τη διαχείριση απορριμμάτων, την ενέργεια και τις υποδομές.
Παράλληλα, αυστηροποιούνται σημαντικά και οι όροι εκτός σχεδίου δόμησης. Για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων απαιτούνται πλέον:
- 16 στρέμματα στις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης,
- 12 στρέμματα στις ανεπτυγμένες περιοχές,
- 8 στρέμματα στις αναπτυσσόμενες και πρώιμης ανάπτυξης περιοχές.
Ταυτόχρονα, στις περισσότερες περιοχές θα επιτρέπονται κυρίως ξενοδοχεία 3, 4 και 5 αστέρων, με στόχο την αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος και τη μείωση της άναρχης μικρής δόμησης.
Αυστηρή προστασία σε παραλίες και Natura
Στην παράκτια ζώνη, σε απόσταση έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή, απαγορεύεται πλήρως κάθε νέα κατασκευή ή διαμόρφωση, με ελάχιστες εξαιρέσεις για πρόσβαση ατόμων με αναπηρία ή οχημάτων έκτακτης ανάγκης.
Παράλληλα, στις περιοχές Natura και γενικότερα στις προστατευόμενες περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, κυβερνητικοί παράγοντες τόνισαν πως επιβάλλονται πρόσθετοι περιορισμοί δόμησης, αυξημένοι περιβαλλοντικοί έλεγχοι και αυστηρότερες μελέτες βιωσιμότητας.
Παρεμβάσεις και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο χωροταξικό αγγίζει και το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ανοίγοντας τον δρόμο για γεωγραφικούς περιορισμούς, χρονικά όρια και ειδικούς κανόνες λειτουργίας σε περιοχές με αυξημένη τουριστική και στεγαστική πίεση. Το πλαίσιο προβλέπει τη δυνατότητα καθορισμού ζωνών όπου θα μπορεί να περιορίζεται ή ακόμη και να απαγορεύεται η περαιτέρω ανάπτυξη βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδιαίτερα σε κορεσμένους προορισμούς.
Παρά τις κυβερνητικές διαβεβαιώσεις ότι δεν θα επηρεαστούν ήδη αδειοδοτημένα επενδυτικά σχέδια, εκφράζονται φόβοι και επιφυλάξεις πως το νέο Ειδικό Χωροταξικό αναμένεται να προκαλέσει έντονες αντιδράσεις τόσο από επενδυτές όσο και από τοπικές κοινωνίες και κυρίως από τους μικροεπενδυτές.
